especulación urbanística y corrupción

El arquitecto Fernando Martínez Hinojal en su blog Arquímia publicó una entrada con un texto de una compañera, Susana, muy ilustrativo sobre especulación y corrupción urbanística, que aquí traigo yo. [Otro post con interés: el texto del abogado sevillano Angel Monge]

LAS DOS CARAS DE LA MONEDA EN NUESTRO SISTEMA URBANÍSTICO

"Estos últimos meses ha salido por fin al debate público, lo que desde hace demasiado tiempo estaba sólo entre algunos círculos de urbanistas críticos.

El llamado "mundo del ladrillo" en España no está hoy en manos de algunas tramas mafiosas, por lo que desbaratadas éstas, todo vuelve a la normalidad; ni tampoco la especulación es exclusiva de una cultura ("todos los latinos son unos especuladores congénitos"). El problema es más profundo y lleva asentado en nuestro sistema económico-urbanístico desde hace nada menos que 50 años.

Efectivamente. Fue con la ley del Suelo de 1956, madre de todas las demás leyes del suelo posteriores, cuando se inyectó en el sistema inmobiliario una "ley remedial", un opiáceo. Su objeto era suplir nuestra tradicional carencia de un tejido capitalista industrial mediante este remedio: convertir en empresarios urbanizadores ‘forzosos’ de sus terrenos a los propietarios del suelo. Esta medida iba en claro detrimento de los empresarios industriales, a los que se convertía en meros contratistas de las obras de urbanización, y el "derecho a urbanizar" se entregaba exclusivamente a los propietarios de suelo. Caso único en el mundo. La técnica fue dotarles de incentivos y ayudas para que ellos mismos se autofinanciaran y urbanizasen sus terrenos. Pero faltaba la seguridad jurídico-financiera que garantizase los préstamos de los bancos. ¿Cómo resolverlo?

La mecánica es muy simple. Cada uno de nuestros Planes de urbanismo delimita los terrenos de las actuales fincas rústicas que podrían llegar a edificarse en un próximo o lejano futuro (reclasificar, es pasar de la ‘clase’ de suelo rústico a la de urbanizable o de urbanizable a urbano; recalificar es cambiarlo de uso, industrial por ejemplo, a residencial). El Plan no está legalmente especulando o corrompiendo a nadie, ni siquiera usando información privilegiada, porque el Plan es público. Está aplicando lo que le dice la ley (podemos ver que con la misma ley se hacen Planes buenos o infames, en el interés general o en el particular).

La vigente ley del suelo estatal garantiza que el valor OFICIAL de un suelo urbanizable, ya no será el valor REAL del uso actual de esas fincas rústicas, tal y como están hoy antes de urbanizarse (con sus patatas, lagartos, piedras, y sus expectativas inciertas de futuro, como ocurre en el resto del mundo). No; su valor oficial, al día siguiente de aprobarse el Plan, se incrementa hasta lo que le garantiza la propia ley: el valor futuro o ‘virtual’ que, tras su urbanización, podrá obtenerse por la edificabilidad y usos previstos por el plan.

El valor futuro y virtual creado por el Plan en un 90 % pasa al día siguiente íntegro al patrimonio privado del propietario de ese terreno agraciado. Y este capital regalado es vendible o hipotecable –aquí está la clave para que los bancos presten capital- ya desde mucho antes de emprender gasto de proyecto o ejecución de obra alguna. Es decir, del valor de la renta de las patatas de una finca se pasa de un día para otro a un valor de mercado artificial 50 o 100 veces mayor, sin que su propietario haya invertido….ni un euro. A mayor altura y volumen edificables y a mayor "calidad" de usos admitidos (como residencial libre, comercial o de oficinas, frente a vivienda social o industrial), mayor será el beneficio del propietario del suelo original. ¿Cabe mayor flexibilidad de la rentabilidad de un capital sin arriesgar nada?

Esta "solución española" es inflacionista, al hinchar los precios del suelo con solo una promesa del Plan: al intervenir artificiosamente el valor, se está asegurando un umbral mínimo que tenderá a subir más y más los precios de mercado. Al propietario a cambio, le pide tan solo la contrapartida de urbanizar todo el sector (como en el resto del mundo, faltaría más), aunque posiblemente no lo hará él -que no es un profesional en esa materia-, sino un tercero o un cuarto. De ese modo, el sistema garantiza beneficios especulativos a un personaje interpuesto en un proceso industrial que no tiene ningún título ni saber empresarial. Simplemente, lo percibe por el mero hecho de haber heredado o comprado ese suelo afortunado poco antes de que el plan se lo "reclasificara" (a veces días, horas antes, lo que no tiene nada punible en sí mismo).

Y ¿es igual en suelo urbano que en urbanizable? El regalo es idéntico, pero con la diferencia de que en suelo urbano los márgenes de beneficios muy superiores. El 100% del valor generado por la recalificación es un regalo sin condiciones para el propietario del suelo, ya que no tiene que urbanizar porque ya está todo hecho. Conoceréis ejemplos de suelos completamente urbanizados, en que el Plan municipal decide hacer torres o altas densidades donde hoy solo hay chalets, un parque deportivo, un cuartel, una cárcel o una estación. El incremento de valor de esas "recalificaciones" pasa inmediatamente al patrimonio de los propietarios de los terrenos agraciados, sean públicos o privados. Y tampoco hay en ello ilegalidad, ni corrupción perversa, ni tráfico de influencias, ni prevaricación que valga. Es la ley la que obliga a hacerlo así, una vez que discrecionalmente el Plan ha decidido aplicarlo en tales terrenos. Por eso, todos los intentos de luchar en los tribunales contra esos evidentes "pelotazos" legales y sin riesgo han fracasado.

Lo más grave de todo reside en que no se piden cuentas de ese capital público regalado. La cuantía del regalo puede sobrepasar, con mucho, la imprescindible para acometer las obras de urbanización precisas. Y ello sin tope alguno y sin control tampoco de las obras imprescindibles a justificar, quedando márgenes espectaculares de beneficios netos limpios y legales que no necesitan auditarse. El resto, puede gastarse en pagar deudas, helicópteros o corruptelas.….Las plusvalías pueden ser generadoras de tan gigantescos beneficios netos, que son capaces de limpiar las deudas presupuestarias de empresas, de los clubs de fútbol, del propio Estado y sus patrimonios generales (no sólo de Defensa), municipales o autonómicos, incluso dando de sobra para hacer urbanizaciones públicas de lujo…..Pero, eso sí, sin bajar los precios finales de las viviendas, porque simplemente los agentes del mercado no son tontos, ni almas de la caridad.

Es obviamente una tentación para los políticos municipales ver que, con su mera decisión política de reclasificar o recalificar un terreno, pueden crear un beneficio gratuito de semejante magnitud a su propietario. Ello incita al convenio, al pacto o al arreglo ilegal de repartirse amigablemente los beneficios generados (no a bajar los precios). Es un caso inaudito en el Derecho comparado: caldo de cultivo excepcionalmente fértil para toda especulación, por el que se permite ganar dinero fácil. Y, por ende, resulta ser nutriente de toda corrupción, auto-alimentándose ambos.

El problema es de tales dimensiones que sus consecuencias directas en la economía y la política estatal son obvias y materialmente insoportables, mostrando tan solo la punta de un gigantesco iceberg de "especulación legalizada". Si cada intermediario en el proceso se lleva una fracción de la plusvalía, al final se consigue que España tenga el más alto esfuerzo familiar de acceso a la vivienda de toda Europa.

Y por ahora, la competencia está residenciada en el Estado: mientras no se reforme esa Ley, absolutamente sorprendente en el mundo entero, será técnicamente imposible impedir la corrupción y la especulación masivas, amparadas y encubiertas bajo su legitimador manto protector. "