El stock que figura en el escaparate del residencial español es cercano a los dos millones de unidades, resultado de ese exceso de producción de los últimos años que asombraba a Europa, toda vez que nuestra tasa de propiedad es de las más altas de la región, y permitía sacar pecho a nuestros políticos, los mismos que ahora se sorprenden de su colapso. Por su parte, entre los compradores cunde el desánimo como nunca antes. Para los que buscan su primera vivienda, la ausencia de financiación y la incertidumbre sobre su futuro laboral, con un horizonte de 20% de paro a 18 meses vista (1 trabajador de cada 5 que se dice pronto), actúan como freno a la voluntad adquirente. Colas como las que se han formado ante el bluff sabido de antemano del Pocero de Fuenlabrada deberían servir no como anécdota digna de ser contada sino como signo de los tiempos que corren. Por lo que respecta a los inversores, son conscientes de que aún no ha llegado su hora. Cuando no se percibe ni potencial plusvalía, ni aparente rentabilidad, mejor mantenerse al margen.Cualquier desequilibrio de oferta y demanda como el actual debería conducir, sin duda, a una rebaja sustancial de la variable de ajuste que es el precio. Y mientras que en los países que han vivido burbujas similares a la nuestra, éste ha sufrido caída de doble dígito, en nuestra nación la estadística oficial señala que hay un incremento nominal, siquiera mínima, año sobre año. Ojo, estamos hablando del agregado, no de operaciones singulares. ¿Qué está pasando? A mi juicio hay un cuadruple factor que a día de hoy está actuando como freno a la caída en el valor de la vivienda. Por lo que respecta a la primera mano, la actuación precipitada de los bancos a la hora de hacerse con promociones en curso para evitar procesos concursales, están permitiendo trasladar el exceso de precio del promotor a la entidad financiera sin pasar por el mercado. Aunque ésta se haga con los activos al valor de su deuda, hasta que el bien no salga a la venta, ese menor precio de adquisición no se traslada al cliente final. Por otra parte, la aparición de la figura del concurso voluntario de acreedores permite que la actividad de la firma siga de una forma supervisada en manos de sus administradores por lo que, de cara a garantizar la actividad futura de la entidad, nadie se atreve a hacer ventas a pérdida que pongan aún más el riesgo el futuro patrimonial cuando se pueden instar las quitas que sean oportunas a los financiadores. Hasta que las mismas se aprueban, no se renegocia el nuevo margen y, por ende, no se repercute a los pisos. En lo que a la segunda mano se refiere, el sistema garantista español es sin duda un freno a la caída del precio de las casas. En la medida en que el hipotecado responde ante el acreedor con todos sus bienes presentes y futuros, su voluntad de pago es muy superior al de los ciudadanos de naciones donde el riesgo se limita a la garantía aportada. Por último, el proceso de liquidación de la propiedad es terminal, en el sentido de que la ciudadanía aguanta su estatus hasta que es insostenible, produciéndose entonces la liquidación por derribo de sus activos. A ese punto aún no hemos llegado. Aunque falta poco.
¿Cuánto puede durar esta situación? Ya hemos defendido desde estas líneas lo que hemos llamado la teoría de la avalancha que hace referencia a la aportación marginal, un copo de nieve, como desencadenante de un proceso destructivo de magnitud muy superior. Ahora mismo la clave está en la capacidad de aguante de las entidades financieras que sustituyen activos rentables como los créditos por bienes ilíquidos lo que restringe su capacidad de dar financiación adicional al mercado, incidiendo sobre la demanda. No hay rotación. Por otra parte, las entradas en mora de promotores suponen una merma paulatina de sus niveles de solvencia que, igualmente, les impide, si no quieren disparar sus niveles de apalancamiento, ser más activos en su acción prestamista. El crecimiento de las carteras de inmuebles de forma paralela al aumento de los impagos tiene un límite. Y habrá un momento, un piso más, un concurso adicional, en el que lo perentorio será limpiar el balance por el lado del activo con objeto de no poner en peligro la propia supervivencia, salvo recapitalizaciones dudosas impuestas por el regulador. No hay que olvidar que renunciar a un 25% de los ingresos del crédito promotor, al 5% de rentabilidad neta, a cambio de pisos, tiene para el conjunto del sector un impacto en el margen de intermediación del 10%, pérdida a añadir al deterioro natural del negocio consecuencia de la situación económica. Eso por no hablar del impacto que los créditos sin garantía real pueden tener sobre el balance. El momento del basta ya está mucho más cerca de lo que muchos piensan y, cuando se produzca, su paso a la Atila provocará que pocos se acuerden de la distinción entre bajada real y nominal en nuestro país.
¿Cómo de profunda será la caída? Bueno no hay que olvidar que el precio de la vivienda sobre la renta bruta de -la unidad familiar se mantiene, según datos del Banco de España, en máximos de siete veces frente a la media histórica de cuatro. Suponiendo la reversión del ratio a dicha media, sólo por el lado del numerador podríamos justificar una reducción de alrededor del 40% en el precio de los pisos. Sin embargo, en un proceso como el que actualmente está viviendo nuestro país, de enorme dependencia exterior sin recursos de tipo de interés o de cambio para atraer capitales, cabe esperar un brusco ajuste de los salarios reales con objeto de ganar competitividad. Una reducción que algunos analistas sitúan en el 20%. La caída en el importe del denominador haría que la corrección tuviera que tener aún mayor profundidad pudiendo superar el 50% ajustados por la inflación. Ups. Si nos fuéramos a otro indicador de sobrevaloración como es el rendimiento del alquiler, el cálculo saldría bastante parejo. Sin posibilidad de incremento de las rentas, el mayor retorno, que actualmente y según Credit Suisse, se sitúa en el 2%, tendría que venir por el lado del valor de la vivienda. Para que rendimiento doble, y al menos se acerque a los costes de financiación, el precio de las casas ha de reducirse a la mitad. Ojalá que este análisis fuera equivocado pero me da que no. Estuve el viernes desayunando con un banquero de pro con intereses notables en el sector. Y él fijaba el límite del ajuste en el 30% a dos años. Ya se lo dice McCoy. Se queda corto. O no. Debate abierto.
miércoles, 3 de diciembre de 2008
¿Por qué no cae el precio de la vivienda?
miércoles, 12 de noviembre de 2008
Rebajas del 23%
Publicado en finanzas.com
La consultora asegura que para empezar a vender viviendas de nuevo es prioritario rebajar el esfuerzo financiero que realizan las familias para el pago de su hipoteca hasta el 30%, desde el 46,1% que, según el estudio, destinan actualmente.
Así, para que una familia con una renta bruta disponible ligeramente superior a los 21.250 euros anuales pueda comprar una vivienda de unos 75 metros cuadrados, en un plazo de 30 años y con un interés del Euríbor más 0,5 puntos, con un esfuerzo no superior al 30%, sería preciso rebajar los actuales precios hasta un 23%.
Además, la caída de precios necesaria era aún mayor hace unos meses, ya que, según los escenarios analizados, con el Euríbor en el 5% el descenso debería alcanzar el 27%, mientras que el recorte habría de superar el 30% si el tipo de referencia llegara al 5,5%.
Cambio de tendencia.
En un momento en el que los promotores no prevén mayores rebajas de los precios de sus promociones, la inquietud ante el aumento del paro y las cada vez menores plusvalías obtenidas en la compraventa han desplazado a oferta y demanda hacia el arrendamiento, dando lugar a un "cambio de tendencia" en un sector residencial tradicionalmente instalado en la compra.
Así, según el director de análisis e investigación de mercados de Aguirre Newman, Javier García-Mateo, es previsible que el mercado del alquiler le siga comiendo terreno al de la compra durante los próximos dos años --especialmente allí donde el esfuerzo salarial para comprar una vivienda sea superior--, hasta superar los dos millones de inmuebles en 2009, frente a los 1,8 millones existentes en 2007.
Sin embargo, la consultora inmobiliaria considera que España aún está lejos de tener un mercado del alquiler 'europeo'. Así, afirma que sólo el 7,6% de las viviendas en España son de alquiler (descontado el alquiler sumergido), mientras que esta ratio alcanza el 57% en Alemania, el 47% en Holanda o el 32% en el Reino Unido. Esto hace que sea previsible que los precios de los alquileres en España aumenten por encima del IPC a medio plazo.
Estas diferencias se deben a que en España no se han puesto las condiciones necesarias para desarrollar un mercado del alquiler. En primer lugar, en estos países se dispone de una fiscalidad favorable hacia el alquiler y, en algunos casos, de un sistema de penalización para evitar viviendas vacías o alquiladas en mal estado.
Según Aguirre Newman, el mercado del alquiler en España no ha dispuesto de estos incentivos, por lo que "se ha estancado durante los últimos años", está "obsoleto" y ni siquiera se comercializa a través de profesionales especializados.
¿Qué hace falta para desarrollar el mercado de alquiler?
En este punto, García-Mateo puso sobre la mesa una serie de soluciones para impulsar decididamente el mercado del alquiler en España. En primer lugar, instó a aprovechar el incremento de las ejecuciones de hipotecas para explotar estos inmuebles a través del alquiler, transformar estratégicamente el 'stock' de los promotores, incentivar la salida al mercado de viviendas vacías en manos de particulares e incentivar el desarrollo de la VPO de alquiler.
Ahora bien, desde Aguirre Newman se estima que el compromiso electoral del Gobierno de construir hasta 1,5 millones de viviendas protegidas, 600.000 de ellas en alquiler, "es muy difícil" de lograr.
La razón es que este plan de construir unas 60.000 viviendas de protección en alquiler al año requiere una inversión total de unos 5.100 millones de euros, de los que 2.000 deberían llegar a través de inversiones privadas, especialmente extranjeras, y el resto, de deuda contraída con entidades financieras.
Sin embargo, según la consultora, las condiciones actuales no incentivan ni las inversiones ni los préstamos. Así, recuerda que los plazos de inversión previstos en estos casos en los planes de vivienda son de entre 10 y 25 años, un tiempo 'a priori' excesivo para cualquier inversor en la actualidad.
Además, la normativa no permite vender a precio de vivienda libre estas viviendas una vez superado el periodo de protección obligado, por lo que la rentabilidad no supone tampoco un reclamo. Por último, las rentas y las plusvalías de este tipo de viviendas están gravadas y el IVA no es deducible.
martes, 11 de noviembre de 2008
El Ministerio de Vivienda apuesta por la vivienda inaccesible
Publicado en Bottup
La Plataforma por la Vivienda Digna denuncia que actualmente el margen de beneficio para el promotor de vivienda protegida oscila entre un 100% y un 200%
Se sube el límite a más de 47.000 euros para acceder a VPO mientras que se deja fuera a quienes ganen menos de 24.000
Compra de suelo innecesaria
El objetivo de esta compra es en realidad solucionar los problemas de liquidez de algunas promotoras, que podrán así “aguantar el tirón” sin tener que bajar precios para dar salida a su stock. Esto dificulta las posibilidades de acceso a la vivienda que podrían derivarse de la propia evolución del mercado. En otras palabras, gracias a la intervención del Ministerio, los pisos bajarán menos.
Por otro lado, no puede ser una prioridad construir vivienda protegida muy cara en un país en el que hay un millón de pisos nuevos sin vender y cerca de cuatro millones de pisos vacíos. Si la razón es el empleo, el Ministerio podría fomentar las cooperativas reales de vivienda, fórmula que concilia el mantenimiento de la actividad con el acceso a una vivienda asequible. La ausencia de esta opción en el Plan de Vivienda demuestra que la prioridad no es ni el acceso, ni el empleo, sino perpetuar los desorbitados beneficios que giran en torno a lo inmobiliario.
Una alternativa más razonable que se podría barajar para destinar los 300 millones de euros que se gastarán en la compra de suelo, es utilizarlos para convertir parte del stock de pisos sin vender en viviendas públicas de alquiler. La Consejería de Vivienda del País Vasco, por ejemplo, ya anunciado esta medida, en la que se prevé adelantar al promotor el equivalente a cinco años de renta.
Vivienda pública para ricos
Desde la PVD exigimos que se apliquen bajadas urgentes a los módulos de precios oficiales con el fin de adaptarlos a la realidad el mercado y de destinar las viviendas protegidas a quienes realmente las necesitan. Es vergonzoso el hecho de que en algunas ciudades la vivienda protegida tenga ya el mismo precio que la libre, o que incluso lo supere.
Otras medidas
Dinero, según para quién
Hoy por hoy la edad de emancipación en España sigue siendo superior a los 30 años. Si hay 50.000 millones de euros para ayudar al sistema financiero, es que hay recursos de sobra para solucionar el problema de acceso a la vivienda. Invitamos a todos los ciudadanos a reflexionar sobre las razones por las que no se hace, las razones por las que todas las administraciones permiten o incluso incentivan que la vivienda sea cara, cuando que la vivienda vuelva a tener unos costos razonables en relación a los salarios es la mayor garantía de que una crisis tan grave como la que estamos padeciendo no se retroalimente y no se reproduzca.
miércoles, 30 de julio de 2008
"El precio de la vivienda nunca baja"
Gonzalo Garland escribe en Economy Weblog:
En muchos países y durante mucho tiempo ha sido muy popular la frase que sostiene que los precios de la vivienda nunca bajan. Aunque en muchos países esto puede haberse cumplido en el medio y largo plazo (aunque no en el caso de Japón, por ejemplo), la evidencia histórica demuestra que esto no es cierto en el corto plazo. De hecho muchos países, si no todos, han vivido períodos en los que los precios de las viviendas han caído, y el presente en algunos países es una clara reconfirmación de esto, en particular en países como Estados Unidos, el Reino Unido, Irlanda y, aunque todavía las cifras oficiales no lo reflejen, España.
Pero los últimos datos aparecidos en Estados Unidos son una evidencia clara de cómo los precios de la vivienda no sólo pueden bajar, sino que pueden bajar mucho. El índice de S&P Case-Schiller de precios de la vivienda señala que los precios de las viviendas en las 20 áreas metropolitanas más importantes de los Estados Unidos bajaron un promedio de 15.8% entre mayo de 2007 y mayo de 2008. Y los precios cayeron en las 20 ciudades. La mínima cáida se registró en Charlotte (-0.2%), seguida por Dallas (-3.1%), Denver (-4.8%) o Portland (-5.2%). Pero en el otro extremo los precios cayeron un 28.4% en Las Vegas, 28.3% en Miami, 26.5% en Phoenix, y 24.5% en Los Angeles. Es decir, entre un 25 y casi un 30 por ciento de caída en sólo un año. Nueva York, en una situación intermedia, vio los precios caer un 7.9%. Por supuesto no debe sorprendernos que las mayores caídas se den en las ciudades en las que el precio creció de manera más rápida en los años precedentes, algo típico en las situaciones en las que se produce una "burbuja".
viernes, 14 de marzo de 2008
viviendas baratas
JUAN RUIZ SIERRA
FUENLABRADA
"José, tienes a todo el mundo revolucionado. Se han enterado de que vuelves a construir y no paran de decirme dónde hay que apuntarse. Están revolucionados".
"Y más que se van a revolucionar", contesta por el manos libres.
José Moreno --exmilitante maoísta, pocero de profesión, responsable de un cocido de 30.000 raciones, el más grande de la historia según el libro Guinness, y, he aquí el motivo de las continuas llamadas telefónicas, promotor de viviendas casi a precio de coste-- ha vuelto a la carga en su zona de influencia, el sur de Madrid. Durante el último mes, los ayuntamientos de ocho municipios han recibido una carta en la que Moreno pide otra vez suelo para construir barato: un total de 2.900 pisos en urbanizaciones con parque, zona deportiva y piscina por 110.000 euros si son de 70 metros cuadrados y 120.500 si son de 80.
CÓMO HACERLO
Imposible, dirán algunos. Posible, dirá Moreno. "Ya lo he hecho antes --continuará el promotor si ponen en duda la viabilidad de sus empresas--. Terminé de construir el año pasado en Fuenlabrada 402 pisos que no superaban los 88.000 euros. Vaya a hablar con los propietarios de las viviendas y verá que es verdad. Fue un proyecto que salió publicado en todas partes y que hizo que los medios de comunicación, tan aficionados a estas cosas, me bautizaran como el Robin Hood de los pisos. Ahora vamos a hacer lo mismo, pero de forma casi 10 veces más ambiciosa. Y con una de las empresas más potentes del sector, Fomento de Construcciones y Contratas. Todo de primera calidad, oye. ¿El secreto? El secreto está en que los ayuntamientos otorguen el suelo a precio bajo a mi cooperativa, La Nueva Avanzada, y, más que nada, en la comisión que me llevo, que no va a superar el 3%, cuando el resto quiere sacar, como mínimo, un 12%. Los precios de la vivienda están por las nubes por culpa de la codicia de los promotores".
Entonces Moreno pondrá un ejemplo: "En Fuenlabrada, que es el mercado que más conozco, muchas empresas han bajado sus pisos hasta en 60.000 euros, por lo de la crisis inmobiliaria. Imagínate el margen de beneficio que tenían antes, si pueden permitirse una bajada así". A mediados del 2007, este diario calculó cuánto dinero había renunciado a ganar el insólito promotor inmobiliario con la urbanización de 402 pisos, esa que provoca que su teléfono siga hoy emitiendo rumbas e insípidas melodías: alrededor de 135 millones de euros. "Mi familia me preguntaba antes si era idiota --reconoce--. Ahora ya se han hecho a la idea".
Ahora ya ha demostrado que su modelo para combatir la especulación en el ladrillo funciona. Ahora, según dice, ya no provoca desconcierto. Solo un desmesurado interés: no hay en Madrid ofertas como la suya. Ahora quiere que los ayuntamientos le permitan levantar pisos casi a precio de coste. Varios ya se han mostrado receptivos. "Y si no nos los dan --vaticina--, me movilizaré para denunciarlo, aunque algunos digan que el movimiento ciudadano está muerto".
Continúa siendo maoísta. Y promotor inmobiliario.
jueves, 13 de marzo de 2008
Los costes de la vivienda
Artículo del arquitecto Alberto Campo Baeza publicado en El Confidencial el 06/06/2007
Hay mucha gente en España que para vivir debe morir. Que para acceder a una vivienda digna debe dejarse toda su vida en ello. Un tanto por ciento muy elevado de gente está endeudada hasta las cejas para poder pagarse su vivienda. El precio de las casas hoy día es desorbitado.
Muchos jóvenes se quedan a vivir hasta muy tarde en casa de sus padres porque, ni empeñándose, les es posible acceder a una vivienda digna. No es fácil soportar las hipotecas necesarias para poder pagar ese desmedido precio. Un tanto por ciento muy elevado de gente a la que ni conozco ni sé dónde están, pero existen, se está forrando económicamente a base de engañar, timar y estafar a los anteriores. Entre los que se enriquecen de esa manera hay muchos promotores y arquitectos que navegan en el proceloso mar inmobiliario.
Y, finalmente, un tanto por ciento menos elevado de gente a la que sí se conoce y sí se sabe dónde trabajan, está permitiendo, protagonizando y promoviendo tamaño desatino. Y salen en los periódicos. Y deben estar enriqueciéndose ellos o sus mujeres (lo suelen poner a nombre de ellas que, claro, no salen en los periódicos), porque si no, no tiene explicación esta situación absurda. Entre éstos se encuentran muchos políticos de uno y otro bando, y también muchos arquitectos y conseguidores varios. Como decía un buen amigo mío, todos ellos con un gran espíritu de recogimiento.
Pues si no, ¿cómo se explica que la construcción en 2005 cueste unos 600 euros por metro cuadrado y luego en el mercado (no sólo de Madrid) se venda 10 veces más, a 6.000 euros por metro cuadrado? Que se haga esto con cualquier otro producto puede parecer bien a algunos (el mercado del libre comercio le llaman). Pero no debería parecer bien a nadie el que esto ocurra y se permita con el bien de primera necesidad por excelencia que es la vivienda.
Se nos dirá entonces que no es así. Que la vivienda social que ellos promueven, los políticos de ambos bandos, sólo cuesta la mitad, 3.000 euros por metro cuadrado. Pues a mí me sigue pareciendo inmoral. ¡Cinco veces más que el precio de coste! Es como matar, no se mata menos si se mata la mitad. No se roba menos si se roba la mitad. Y es que a algunos nos enseñaron a no matar y a no robar, sin más.
¿Y dónde esta el quid de esta cuestión tan peliaguda? ¿en el coste de la construcción? No. Cualquier constructor honrado, que los hay, haciendo bien las cosas, con buenos materiales y en los plazos precisos y con una buena calidad, puede construir una vivienda hoy, en el año 2005, a 600 euros por metro cuadrado. Y ganándolo bien.
¿Será entonces cuestión del suelo? Pues sí. Es el dichoso suelo. La tierra, “la buena tierra” de aquella preciosa novela de Pearl S. Buck, se ha convertido en el quid de la cuestión. Un suelo que no vale 'nada' un día, al día siguiente, por mor de una 'declaración de suelo urbano', puede valer mil veces más. Claro que lo suele comprar por 'nada' el mismo que luego lo declara 'urbano'. Con personas interpuestas ¡claro!, con testaferros. ¿No les parece a ustedes muy significativo que ninguno de los partidos políticos, ni cuando llegan ni cuando se marchan, ni cuando vuelven a llegar ni cuando vuelven a marcharse, digan nada del tema... del tema que más nos preocupa a todos y a cada uno de los que somos ciudadanos de a pie? Curioso. Aquello de que “los pobres heredarán la tierra" debe ser mentira. Los pobres heredarán otra cosa. Pero no la tierra. Pero no el suelo. Y mucho menos si es suelo 'urbanizable'.
Socializar el suelo o morir. Así es porque creo que, a estas alturas, es la única posible solución para acabar de raíz con este cáncer de la sociedad en la que vivimos. ¡Ya empezamos! Dirán algunos. Pues eso, ¡a ver si empezamos! Porque una Ley del Suelo muy antigua (del 56), que parece que sigue vigente, preveía un alto porcentaje de reserva del suelo urbano para vivienda social. Vivienda social, ¿les suena? O no se ha cumplido o se la han saltado a la torera.
Yo les podría decir que la última vivienda que ahora tengo entre manos, a punto de terminarse, se levanta sobre un rectángulo de 18 por 30 metros, con dos jardines y una amplia piscina, con un cuarto de estar de 80 metros cuadrados y un techo de ocho metros de altura, y con cuatro dormitorios y tres baños, y que va a costar menos de 250.000 euros. A lo mejor no se lo creen. Pues es verdad. ¿El secreto? El suelo, que es eso que ahora llaman gratis total. A lo mejor a esto se le puede llamar 'vivienda social' con toda propiedad.
Claro que la última vivienda que construí, mayor que la anterior, costó también 300.000 euros hace sólo dos años. Tiene más de 450 metros cuadrados y ha sido publicada en medio mundo. Por hermosa que no por barata. Y la anterior a ésta sólo costó 120.000 euros y anda ya por varias portadas de libros de Arquitectura. El secreto, una vez más, era el suelo, que en ambos casos era asequible.
Han llegado las cosas a tal extremo que la única solución es cortar por lo sano, como con el cáncer. Socializar el suelo, liberalizarlo, nacionalizarlo si fuere preciso, que lo es. Ni yo, ni ningún arquitecto que quiera dar lo mejor de sí a la sociedad puede acabar haciendo sólo casas para ricos. Una vez que intenté hacer viviendas sociales me echaron porque me negué a la corrupción que me proponía el correspondiente organismo oficial que, por cierto, todavía sigue vivo y coleando. Muy vivo y muy coleando.
Sonaba hace años una pegadiza canción de un estupendo grupo canario, los Sabandeños, que tras enumerar diversos signos de poder económico preguntándose “¿de quién es este…?”, volvía siempre al estribillo que repetía: “Es de los intermediarios en el negocio frutero”. Pues eso, el tema de la vivienda hoy día ha acabado como lo de la fruta canaria. En manos de los intermediarios. Con la diferencia de que la fruta es prescindible y la vivienda no.
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lunes, 8 de octubre de 2007
la burbuja según Marc Vidal
"Mucha gente se alegra de que la burbuja inmobiliaria reventara hace unos meses. Hay quien se retuerce de gusto contemplando como cierran pequeñas agencias inmobiliarias franquiciadas. Es lógico que, después de asistir atónitos a la escalada nepalí del precio de la vivienda y de los excesos especulativos de los últimos 13 años, una tímida sonrisa se dibuje en la cara de muchos. Sin embargo, menos risas y más llorar. ¡Que mal lo vamos a pasar! A nadie beneficia el escenario de desaceleración contundente que se avecina. Nuestro sistema económico no está vacunado para afrontar de forma indolora una fractura productiva en el sector inmobiliario, tal y como un todavía escaso número de indicadores están reflejando sin pudor.
Algunos economistas llevamos más de un año advirtiéndolo. Primero anunciábamos el pinchazo de la burbuja y pocos nos creyeron. A las advertencias de sobreoferta la respuesta fue que los inmigrantes y los inversores se quedarían los pisos sobrantes y por eso se vendían rápidamente. Cuando los datos reflejan que se vende un 90% menos (que es como decir no se vende nada) los inversores y los inmigrantes no aparecen por ningún sitio. Los primeros por falta de recorrido especulativo y los segundos porque nadie les da un crédito por culpa de los nuevos tipos de interés. Desde hace meses, un grupo de analistas económicos catalogados de agoreros hemos ido advirtiendo de que los pisos bajarían de precio. Y ya bajan, prueben y hagan ofertas a la baja sobre los pisos en venta. Es un buen momento para comprar. Conozco patrimonialistas que están frotándose las manos, coleccionando anuncios y dejando pasar el tiempo para que los desesperados rebajen el precio de venta a niveles ridículos.
La crítica que más me desconcierta es la que me alinea con las tesis del Partido Popular. También acojona la que me sitúa fumando porros y rompiendo cristales con algún grupo antisistema. Ni uno ni lo otro. Los primeros se apuntan ahora al carro de la crisis económica sin recordar su imprescindible participación en el crimen. Los segundos a su rollo. La verdad es que lo que digan, me preocupa lo justo, leo comentarios y aprendo, recojo enlaces y los investigo, y de momento, atendiendo a datos de econometría aplicada, nada indica que me equivoque.
La economía española está bien asentada, pero deficientemente cimentada. El consumo está descendiendo pero aun es muy robusto, lo que anestesia los niveles de recelo. Pero se acaba el tiempo. Tenemos hasta finales de 2007 o talvez hasta las “ansiadas” elecciones, disponemos de medio año como máximo para restablecer la normalidad crediticia porque sino las promotoras van a vivir el peor de los escenarios previstos. La cadena de situaciones de crisis en el sector empresarial impactará en las entidades bancarias. Éstas congelarán las operaciones hipotecarias generando una interrupción en la refinanciación de las deudas y frenarán un consumo que acabará por contagiarse de la inestabilidad global. El resultado se traducirá en un crecimiento mucho menor al que vaticina el gobierno. Mientras que el ministro Caldera, en un ejercicio de indigencia intelectual punible, se ríe de los datos que aportan todos los medios económicos del mundo y reza a san Pancracio para que los porcentajes más catastróficos no sean visibles hasta pasada la primavera, sigue promocionando el Dorado laboral que supone ser España. Pues no. España crecerá por debajo del 2% el año que viene y el dinamismo del mercado de trabajo se perderá definitivamente.
Hay quien se retuerce de gusto ante la Apocalipsis inmobiliaria pero el cataclismo no va a ser sectorial por desgracia. Una economía como la española está interconectada. Un desajuste radical y rápido produce un temblor general. Además este país ha basado su crecimiento en dos factores: el consumo inmobiliario a costa de un dinero muy barato y en la obra pública financiada con los fondos de cohesión. El primero dato aporta un 1,5% al PIB, el segundo un 0.9%. Es decir, entre un 1,9 y un 2,4%, del 3,3% de crecimiento de nuestra economía actual, dejará de existir inminentemente. Además, por cierto, tengo datos de que algunas empresas europeas están pendientes de que las españolas se tambaleen. Será momento de devorarlas. De momento por obligación de confidencialidad no puedo dar nombres, pero, manténgase a la escucha."
Pep Vilar entrevista a Marc Vidal
domingo, 7 de octubre de 2007
lunes, 24 de septiembre de 2007
depreciación
Dos días después de que uno de los economistas más prestigiosos de Estados Unidos anunciara esta semana que la depreciación de la vivienda en este país puede terminar en una crisis comparable a la Gran Depresión, su nuevo mercado de futuros corroboraba sus mayores temores.
El pasado miércoles, un día después de que Bernanke bajara los tipos de interés, el famoso Robert Shiller compareció ante un panel organizado por el Congreso norteamericano.
Shiller, que anticipó el estallido de la burbuja tecnológica de 2001, se han consagrado como la gran autoridad del sector inmobiliario norteamericano debido a los análisis sobre el mercado de la vivienda en Estados Unidos que comenzó hace 20 años.
Ante el panel, Shiller anunció que la depreciación de la vivienda, y no las prácticas abusivas de los prestamistas depredadores, es la causa principal de la crisis hipotecaria, añadiendo que una continua bajada de los precios podría desencadenar otras y peores crisis.
“Temo que el colapso en los precios de la vivienda pueda convertirse en el más grave desde la Gran Depresion”, dijo a miembros del Congreso.
Los temores de Shiller a una depreciación inmobiliaria comenzaron a escucharse en algunos medios de comunicación norteamericanos en el verano de 2005, cuando el optimismo reinaba aún entre los principales agentes del sector, que actuaban movidos por el entusiasmo de ver unos precios en constante crecimiento.
Para Shiller este entusiasmo trajo consigo una euforia especulativa que infló los precios de la vivienda un 86% entre 1998 y principios de 2006, cuando se registraron máximos históricos.
A principios de 2006, tal y como había anticipado Shiller un año antes, comenzó la depreciación. Desde entonces, el valor real del mercado ha perdido un 6,5%, según Shiller. De acuedo con la Asociación Nacional de Entidades Inmobiliarias, si en 2005 el precio medio de las nuevas viviendas unifamiliares en Estados Unidos era de 248,671 dólares, en 2006 éste bajó a 246,500 dólares, y las ventas de las mismas bajaron un 18% de un año para otro.
En medio de esta caída, en marzo de 2006, la empresa de Shiller, Macromarkets LLC, creó, en colaboración con Standard & Poors de Nueva York, los índices S&P/Case-Shiller, que reflejan la evolución del valor inmobiliario de los diez centros urbanos más importantes del país (Nueva York, Boston, Washington, Miami, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, San Francisco y San Diego).
Dos meses después, Macromarkets y el Chicago Mercantile Exchange, CME, el mayor centro de derivados del mundo, crearon los contratos de futuros y opciones sobre estos índices con el objetivo de mitigar el riesgo de las inversiones inmobiliarias.
“Hace 20 años hubiera sido imposible ”, dijo Shiller a la CNBC el pasado marzo. “Pero ahora podemos medir con precisión los precios de las casas en cada una de estas ciudades. Es un triunfo de la econometría y de las bases de datos electrónicas”.
El desarrollo de este mercado permitirá a inversores de activos inmobiliarios norteamericanos reducir los riesgos de su inversión inherentes a una bajada de precios en el mercado inmobiliario, mediante la venta de futuros sobre los índices S&P/Shiller-Case.
El pasado viernes en el CME, el mercado de futuros sobre índices Shiller reflejó las expectativas de los traders: los precios de la vivienda caerán hasta más de un 20% en San Francisco y en Miami, y un 10% en otras ciudades. Los niveles no se recuperarán hasta el 2011, según informaba Reuters.
sábado, 7 de abril de 2007
una montaña rusa
vía El Ladrillazo
lunes, 12 de marzo de 2007
la rifa de la vivienda
Varios miles de personas -cinco mil solicitudes- sentadas en las gradas de un abarrotado Palacio de Congresos y los políticos en la ceremonia de los Oscar de la VPO y el alquiler. And the winner is…
Algo más de 1.170 pisos para alquilar en los barrios de Vallecas y la Ventilla de la capital. Esperanza Aguirre subida en su atril como matrona de la idea prometiendo pisos tras la lotería de los alquileres. No se preocupen, a los que no les toquen, vamos a construir otras 80.000 viviendas.
Los allí presentes, jóvenes menores de 35 años, separados, divorciados, minusválidos y mayores de 65, todos con sueldos inferiores a los 28.000 euros anuales -además de los del cupo general- así era el escalafón establecido- vivieron una especie de sorteo de la bonoloto con griterío y escenas de alegría típicas de la Navidad en el salón de la Lotería Nacional. Réditos políticos asegurados.
Un espectáculo radiado y televisado por algunas emisoras locales con declaraciones y testimonios de reality show. Auténticos dramas sociales de jóvenes y mayores en situaciones impropias de una economía desarrollada.
Un sorteo con ordenador que permitirá a todos estos agraciados conseguir una vivienda digna en la que poder vivir en condiciones razonables, a precios asequibles, porque la alta cotización de la vivienda ha dejado fuera del mercado a colectivos enteros. Entre 250 y 400 euros el mes de alquiler, dependiendo de los metros.
Mileuristas y menosdemileuristas de todas las edades y condiciones que tienen vetado el mercado de la compraventa de vivienda, ni siquiera con hipotecas de por vida. Trabajadores que tienen prohibido acudir al mercado del alquiler porque simplemente no está a su alcance y se ven obligados a vivir en cuchitriles, aseados, pero indignos de una sociedad en la que el bienestar aparece en el frontispicio de todos los programas electorales. Para eso, para que no se cumplan".
miércoles, 27 de diciembre de 2006
corrupción en la VPO
http://www.youtube.com/watch?v=efRTlhSW7mI
martes, 26 de diciembre de 2006
martes, 5 de diciembre de 2006
el relator de la ONU y la vivienda
Otras fuentas de la noticia: ADN, Cinco Días, El País, El Periódico de Extremadura, Málaga Hoy
En Blogs: Crónicas Bárbaras, Javier Ortiz
miércoles, 29 de noviembre de 2006
picaresca en la VPO
Hay picaresca en la concesión, y en la compraventa, tanto en la compra como en la venta. Se ha creado una burocracia para administrar estas operaciones. Y ahora hay que crear un cuerpo de inspectores para controlar la picaresca.
Adjunto artículo de La Vanguardia, vía Radical.es
Es notorio que hay fraude en la adjudicación y en la reventa de las viviendas de protección oficial (VPO) Lo novedoso, sin embargo, es la determinación de las administraciones en atajarlo. El paso más drástico lo dio la semana pasada el Gobierno vasco, al anunciar la expropiación de ocho viviendas protegidas por incumplimiento grave de las condiciones de adjudicación: sus propietarios no residían en ellas, y alguno incluso las alquilaba por habitaciones.
Euskadi ha sido pionera en el control del fraude en viviendas protegidas: ha creado un cuerpo de inspectores de viviendas que han revisado la situación de un tercio de las VPO de la comunidad y ha detectado irregularidades en 1.972 casos: un 9% del total de las viviendas revisadas…
En Euskadi, se han inspeccionado 17.235 viviendas protegidas de las cerca de 50.000 de la comunidad y se han abierto 1.972 diligencias por irregularidades. De éstas, 390 han tenido que cerrarse sin sanción por haber prescrito la infracción, 138 se han cerrado con sanciones, por un importe total de 302.000 euros, y en ocho casos se ha iniciado la expropiación. El resto de las diligencias sigue en tramitación. Según la consejería, la mayoría de las irregularidades consisten en no ocupar la vivienda, teniéndola vacía o alquilada, y en haberla vendido sin autorización del Gobierno autónomo.
El resto de las autonomías avanzan más lentamente en el control del fraude en las viviendas protegidas. Andalucía se ha propuesto crear un cuerpo inspector similar al de Euskadi, que aún no tiene operativo, y ha creado una agencia para comprar las VPO iniciadas después de 1999 que se pongan en venta, con un presupuesto de 70 millones de euros. Catalunya, como Euskadi y Aragón, han creado registros de solicitantes para garantizar que los compradores cumplen los requisitos (especialmente el nivel de renta limitado y no ser titulares de otras viviendas).
![Compromisos por pensiones [pero menos..]](https://lh3.googleusercontent.com/blogger_img_proxy/AEn0k_skA1ztrDfoLMOZAoQ8-sxNBkcjPVqw1ixWU8WMeBrEKDCSSXflxMwPXWmxuMcuB9yKnaYi-mNoHfn9tkUPKvzjUbx2q-snSvoYCCILt_cq_ac1sn-4Igkw2ud8XFqcUZjAKw=s0-d)
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